The Real Deal New York

一个中国房企破产对纽约地产界意味着什么?

债台高筑、本土销售迟缓或使更多地产企业陷入困境
April 28, 2015 10:52PM

纽约地产业界常认为中国房企永远“不差钱”,有着无限的资本和永不消逝的投资能力。他们是否太天真了?

本周一,总部位于深圳的地产巨头佳兆业集团(Kaisa)宣布破产,在地产和金融界引发巨大冲击。当中国房地产市场持续疲软之时,旁观者不禁思量,谁会成为下一个佳兆业?

佳兆业的破产对纽约地产业影响重大。中国投资商2014年共在纽约地产豪掷$30亿元,仅次于加拿大投资者。尽管在纽约的主要中国投资商并不面临眼下的危机,许多高杠杆投资者在中国地产市场的进一步低迷中将变得十分脆弱。

美国智库布鲁金斯学会及前美国财政部驻中国经济金融特使David Dollar在接受The Real Deal采访时称,一些在扩张中过度借贷的开发商将陷入困境。他们或将破产,或将重定偿债期限。

内忧

专家认为,本轮破产将不会是2008年金融危机的重演,但中国房地产市场的疲软将拖垮一些房企。

据《经济学人》报道,去年中国住宅售价下滑6%,标志着历时数年的繁荣周期就此终结。尽管算不上地产市场崩盘,但这一萧条期将持续很久。这对财务状况立足不稳的房企无疑是重大的打击,尤其是那些外债以美元计价的企业。

债券评级机构斯坦普上周发布的报告称,多家房企比上年财务状况糟糕很多,面临破产的风险显著提高。其对手机构惠誉国际于3月份发布的报告称,三分之一的中国房企去年销售出现下滑。

外患

根据Dealogic数据显示,中国地产开发商目前共欠付$660亿元债券。由于这些企业绝大部分的收益为人民币,近期美元汇率的转强让他们偿债愈加困难。佳兆业因拖欠美元债券而宣告破产绝非偶然。

而在纽约投资的中国房企正是最活跃的美元债券发行人。

绿地集团于2013年末购入森林城集团纽约公司Forest City Ratner在布鲁克林太平洋公园项目的控股权,并于2014年发行$27亿元债券。通用大厦的股东之一Soho中国也曾于2012年发行$10亿元债券。中国最大的上市开发商万科集团近期再次发行$10亿元债券。该集团正与美国地产商RFR Realty联手开发位于列克星顿大道610号的61层高档公寓楼项目。此外,鑫苑置业也已发行$4.75亿元债券,其下属公司XIN正在进行布鲁克林威廉斯堡的Oosten高档公寓项目开发。

鑫苑置业

纽约投资项目:布鲁克林Oosten高档公寓

活跃在纽约的中国房企中,鑫苑在此次中国地产市场疲软中显得最为脆弱。惠誉将该公司的债券评级为高度投机性(B+),并于去年8月降级为B-。惠誉对降级做出解释:“2014年上半年,鑫苑支付大笔资金进行土地收购进行扩张,其销售却并未跟上步伐。”Seeking Alpha数据表明,鑫苑的债务仅在2014年上半年就激增超过三分之一,同时收益却从每股91美分跌至每股20美分。

中国万科

纽约投资项目:曼哈顿列克星顿大道610号(亦称东53街100号)

中国万科被穆迪和惠誉一致评为投资级别。根据穆迪数据,尽管市场放缓,万科仍在去年取得8%的利润增长,其¥6900万元人民币的总债务额也维持在总资本(企业债务和股权的总和)的46.7%。

绿地集团

纽约投资项目:布鲁克林太平洋公园

绿地同样被评为投资级别,但评级略低于万科,其债务水平远高于总资本的70%。不过,穆迪仍预计该企业“能够在紧缩的销售增长中降低债务杠杆。”

Soho中国

纽约投资项目:通用汽车大厦及公园大道酒店

相比万科和绿地,Soho中国的财务状况更加乐观,2014年其债务对资本比仅为27.7%。穆迪将该企业评委Baa1级,高于万科的Baa2和绿地的Baa3级。

前景(依然)光明

纽约地产的其他主要中国投资商,比如安邦保险、阳光保险和复星国际等企业,他们的主产业并非房地产因此在地产市场萧条中受到的冲击并不大。

尽管评级机构对鑫苑持怀疑态度,但涉足纽约的其他主要中国房企仍较为坚挺。实际上,中国国内的地产市场动荡对纽约市场大有裨益。北京和上海房市价格走低,将让更多渴望获利的投资者来到纽约,竞相啃上一口“大苹果”。

作者:Konrad Putzier

译者:步凡